北京楼市沉浮记：仿佛若有光
对于房地产市场的拐点何时到来仍有争议，但越来越多的人相信，那束光，仿佛若有。你还得往前，复行数十步。这“数十步”需要政策的坚定支持、宏观经济的持续恢复以及市场参与者的理性预期。
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第三次坐在北京链家的洽谈室时，杨婷心情有些麻木，手心仍微微出汗。
4月，她和不同业主进行了两次谈判，都遭遇了业主现场临时涨价的情况。第三次谈判那天，她想的是“只要业主不要狮子大开口，今天就签约买房”。
杨婷的感受，从一个角度反映了北京楼市一段时间以来的变化。
手机里的房产交易App上，关注了很久的房子突然有了变动：有的显示下架了、有的成交了，红箭头多了起来——这是涨价的标志。过去两年的大部分时间，她看到的都是绿箭头，直到2026年年初，红箭头开始出现，“这些信号给你一种紧张感。”
这让杨婷决定，抓紧在北京买一套属于自己的房子。
和杨婷一样，这个春天，成千上万人作出了同样的选择。北京市住建委数据显示，3月北京二手房成交量接近2万套，创近15个月以来的新高。4月热度延续，全市二手房网签量为17893套，同比增长14.9%，网签规模为近5年来最高，是2021年以来交易热度最高的4月。
更微妙的信号来自价格。4月北京二手住宅交易价格环比上行1%，自年初以来已累计上涨4%，市场价格处于温和上行状态。
“这个市场已经调整了5年。”4月底，在中国金融四十人论坛（CF40）宏观政策季度报告发布会上，中金公司研究部执行负责人、首席房地产分析师张宇说，“过去5年，市场相对承压。今天我觉得有一些转机的苗头和希望。”
他用了一句话：“仿佛若有光”。
楼市浮沉
今年30岁的杨婷在北京一家互联网企业做后台运营工作。来北京的7年里，她换了6次出租屋：从狭窄阴暗的群租隔断间，到老旧小区的一居室，每次搬家都要打包十几个纸箱，漂泊感深深扎在心底，从未消散。
“每次搬家，都觉得自己像个无根的浮萍，在北京待了这么久，连个属于自己的小窝都没有。”刚来北京时，杨婷就在线上浏览过一些房子，但很快就卸载了相关App，“价格太高了”。直到2022年，身边的朋友都在聊房价下跌的事，自己也有了一些积蓄，她才动起了买房的心思。
当时，她的预算卡得很死，严格控制在400万元以内，目标明确：北京东四环-东五环之间、1-2居室、离公司通勤1个小时以内。
结果，关注了一堆二手房，也实地看了一些，没有称心如意的，这事就暂时搁置了。
之后，杨婷还是会时不时地打开App看一眼——某天朋友们聊起房价、大清早又被楼上的装修声吵醒、又搬家了……她发现，关注的小区同户型的房子挂牌数量越来越多，绿箭头也越来越多。
以她关注的一套东四环外60平方米左右的一居室为例，2023年挂牌价在435万元，3年后，这个数字变成了329万元。
CF40研究院青年研究员魏薇对相关数据进行了整理分析，结果显示，过去5年，中国的房地产市场经历了一轮深刻的调整。按国际清算银行（BIS）的口径计算，中国房价整体跌幅约20%。
冰冷的数字起伏背后，是千万普通人的悲欢离合、酸甜苦辣，是中国楼市浮沉里，最真实的人间冷暖。
暖意后的“博弈”
11年从业生涯里，李芸见过太多这样的市场起伏：2016年房价跳涨，客户凌晨排队抢房，售楼处整晚人声鼎沸，后来不同阶段行情有升有降，幅度较为平稳。这两年行情不好的时候，几天都接不到一位客户带看，经纪人坐在工位上发呆，沉默成了常态。
她早已学会平静面对涨跌，可2026年春天这场突如其来的暖意，还是让她印象深刻——“就像在漫长寒冬里，突然撞见一缕穿透云层的暖阳，大家都伸手想要触碰”。
李芸是北京链家的一名经纪人，她所在的门店位于东四环-东五环之间，被链家划为姚家园大区，该大区有10多家门店，覆盖十里堡、石佛营等地。
4月，姚家园大区维护的房子成交了87套。这个数字听起来不大，但和过去几年相比，已经算很不错了。
判断市场是否活跃，李芸有一套自己的标准——链家北京市场日均成交量，如果周中能达到200套、周末500套左右，市场就算比较活跃。
4月，北京链家一共成交了8305套住宅。
“一套房子挂牌之后，客户的推荐量、看房量、出价速度，都是决定市场是不是热起来的关键指标。”按李芸的记忆，这轮暖意的苗头是在2025年11月底悄悄冒出来的。
姚家园大区的房源两极分化严重，总价300万元左右的住宅之上就直接跳到了800万元左右的住宅，缺乏中间价格层。这轮北京“小阳春”，这个区卖得最好的就是总价300万元左右的住宅。
“一下子行情就热起来了，明显感觉这类房子成交速度在变快。”李芸说，那段时间，往往房子刚挂上网1-2周，业主就能接到想约谈的电话；此前一些挂了几个月都没卖出去的房子突然收到了买家的出价邀约。
这时候，部分业主泛起了嘀咕：是不是出价便宜了？趁着“小阳春”，一些业主果断出手，另一些则悄然上调了房价；一些买家持币观望，一些紧张地加快了买房节奏。买卖双方陷入漫长又微妙的僵持——买方怕买贵，不敢轻易出手；卖方怕卖亏，不愿轻易让步，谁都不肯先低头。
“这就是博弈。”李芸说。
二手房吸纳周期
最近楼市的回暖令这样的博弈多了起来。我爱我家的经纪人张磊最明显的感受是“客户一下子都不着急了”。
卖了房寻求改善的客户选择慢慢买，他们看不好未来的房价走势，就把钱攥在手里；业主也不着急，挂牌量越来越少，“急着卖的之前都已经出手了，剩下的就不太着急了”。
张磊用“麻木”来形容现在的买卖双方，“跌与不跌，都已经这样了，涨也回不到过去，再跌也跌不到哪去，就放着了”。
在一些受访专家看来，除了前期公积金、税费、限购等多项政策松绑，置业门槛明显下降导致的需求上涨，这份“麻木”也是这轮北京楼市“小阳春”的关键驱动因素之一。
张宇研究房地产市场多年。他认为，房价是个货币现象，但货币流入房地产有条件——需求是否充足、支付能力是否合理、杠杆是否有空间、供给是否紧缺。此前北京楼市的走势很重要的因素是“库存的制约”，尤其是二手房库存。
在具体指标上，“二手房吸纳周期”是重要参考。所谓“二手房吸纳周期”，即按照当前成交速度，市场需要多长时间消化现有二手房挂牌房源。如果二手房挂牌量增长快于成交量，吸纳周期就会拉长，市场难以企稳；反之，则意味着供需关系在改善。
根据张宇的研究以及近期的各项数据看，一线城市的二手房市场已出现积极变化。“北京和上海的挂牌量开始走低，成交量稳住了，北京的吸纳周期约为6个月，上海的吸纳周期约为3.5个月。”张宇说，这已接近或达到经验上可以支撑房价企稳的区间。
不过，除了京沪，以16个重点城市整体数据为例，其平均吸纳周期为11.5个月，距离7至9个月的价格稳定区间仍有距离。
“由此可见，确实在今天看到一点光，但需要呵护它。政策还得再发力，预期引导是很重要的。”张宇说。
“你只能在属于你的季节开花”
杨婷的故事是北京楼市“回暖”下的一个缩影。她的第三次谈判约在了4月底的一个下午。那是个晴天，阳光不小，走在去往链家门店的路上，柳絮飘得漫天都是，她戴着口罩，手不断挥舞着挡开柳絮，阳光透过指缝，她看到周围的高楼，一瞬间有些恍惚。
她想起了县城的老家，想起了前两次业主的突然涨价，想到了“自己居然在北京这样的大城市待了这么多年”。“就像一个棋局”，她说，每座城市、每个人，都站在自己的方寸之地，承受着这一切，做着当下的每一个或大或小的选择。
这次她看上的是一套老房，刚挂牌不久，App里连房屋的照片都没上传，她是唯一去现场看过房的客户。业主报价239万元，原来经纪人说230万元就能卖，谈判那天杨婷没有怎么压价，最后235万元成交。
“实在不想软磨硬泡了。”前两次的经历给杨婷留下了不小的阴影，本来都是照着底价去谈，没想到业主都回绝了。她没有埋怨经纪人，也没有抱怨市场，她自己也关注了一些房子，看到很多调价了，很多成交了。
签约那天，她没有太多喜悦，也不知道这套房子还会不会再跌。“我不指望它涨，”杨婷说，“我只是需要一个自己的家”。
李芸这些年遇到不少客户来咨询房价问题，尤其是买在房价高点的客户和她聊上几句后，往往言语都会激动起来，“不太接受得了市场，内心就很容易陷入内耗”。
她一开始也接受不了——市场的冷却大大影响了她的收入，后来就慢慢接受了，“不要太在意涨或者跌，把自己的心态放平，什么事情都有周期，房市也一样”。现在她经常和客户说“把房子慢慢回归到住上，不要对它有太多投资的期待”。
前两天，一个客户找李芸寻求安慰，聊到最后，她们达成了共识——当上天为你关上了一扇门，就会为你打开一扇窗。
李芸想表达的意思是：我们不可能抓住所有好的机会，你只能在属于你的季节开花。
杨婷现在偶尔还会看看房价，箭头有时候是红的，有时候是绿的，但她不再紧张了。虽然仍觉得有很多不足，但那套老房确实成了她的底气。
谈及北京未来房价走势，李芸和张磊都没有清晰的结论，但一个好的现象是，最近，找他们带看房子的客户越来越多了。
对于中国房地产市场的拐点何时到来仍有争议，但越来越多的人相信，那束光，仿佛若有。你还得往前，复行数十步。这“数十步”需要政策的坚定支持、宏观经济的持续恢复以及市场参与者的理性预期。
光有了，路还在脚下。往前走走，也许，就能豁然开朗。
（应受访者要求，文中杨婷、李芸、张磊为化名）
